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美國房地產價格和銷量雙放緩

美國房價增幅超過通脹水平的情況已經存在數年。最新數據顯示,美國主要城市的房價指數上漲幅度繼續收窄,已經調整至六年半來低位。

房價增長跌至六年半低點

最新數據顯示,3月標普凱斯席勒全美20大城市房價指數較去年同期上漲2.7%,創2012年8月以來最低水平,環比增長0.1%。全國范圍內,3月美國房價同比漲幅降至3.7%,低于2月的3.9%。

標普凱斯席勒房價指數中所有20個城市均出現同比增長,其中,拉斯維加斯房價漲幅繼續領先全美其他城市,同比增長8.2%,連續十個月漲幅第一,其次是菲尼克斯(6.1%)和坦帕(5.3%)。芝加哥、洛杉磯、圣地亞哥、舊金山和西雅圖五個城市的漲幅低于2%,大大低于以往的水平。

過去五年,美國西海岸房價瘋狂上漲。西雅圖一年前同期房價漲幅曾高達13%,舊金山房價增速也達到兩位數。但目前這兩個城市房價漲幅僅在1%左右,明顯降溫。美國大部分城市房價環比也出現增長,但紐約房價環比下降,原因是該城市房價已經很高,而且新稅率限制了居民可以抵消的州和地方稅的金額。

4月美國全國房價中位數較3月下降0.1%,這是七年來的首次。分析人士認為,月度下降釋放出一個信號:經過幾年的高速增長,美國樓市將繼續放緩。

此外,4月美國成屋銷售連續第14個月下降,較去年同期下降4.4%。據金融博客Zerohedge統計,這已經創下10年前美國樓市危機以來的最長連跌周期。截至4月,成屋銷售在六個月來第五次環比下降。

房價水平仍然偏高

美國房屋銷售和房價增長已經放緩約一年之久。過去六個月,美國住房抵押貸款利率下降近一個百分點,但未能推動美國的住房需求增加。市場分析認為,多重因素導致美國房價增長持續下滑,如潛在購房者經濟負擔加重、房屋價格較高、學生貸款債務較高等,這些阻礙了25歲至40歲未購房者的購房步伐。

目前,美國的房價水平仍被投資者認為比較高。據報道,2019年第一季度,美國房價和2011年相比上漲了70%。在一些城市,如產業集群匯集、就業增長強勁的城市,房屋價格甚至被認為已不可持續。

CNBC的報道稱,3月全美最大的50個房產市場中,有40%定價過高,當然情況已經比數年前的超過50%有所改善。聯邦住房金融局的一項指標顯示,3月美國房價較去年同期上漲4.2%,較2月環比增長0.1%。根據美國在線房產平臺Zillow的數據顯示,目前房價中位數為226800美元,高于去年同期的213700美元。

標普指數委員會主席大衛認為,住房市場應該表現更好。目前,30年期固定住房抵押貸款利率為4%,失業率接近50年低點,加上低通脹和實際收入的適度增長,這些因素都利好強勁的住房市場。家庭償債措施沒有問題,消費者情緒也很樂觀。住房市場面臨的困難可能是房價過高,繼續超過通脹水平。

此外,全美租金中位數經過長達六個月的連續增長后,4月仍繼續增長。年租金中位數率上漲了2.6%,達到了1477美元。其中,拉斯維加斯上漲了7.8%,鳳凰城上漲了6.7%,奧蘭多上漲了6.4%。房價和租金的上漲使得不少入市者拉長了等待時間。

市場修正難立刻顯現

在疲軟的市場數據中,有分析認為,美國房價目前水平較為合理。美國房地產市場標普凱斯席勒的分析人員認為,市場不會立刻修正。

標普凱斯席勒分析員認為,目前美國房地產貸款質量較好。2006年僅不到25%的貸款來自于最高級別的借款人,但是目前這個比例高達55%,因此貸款違約也是10年來最低的。

另有調查顯示,美國的房價處于較為合理的水平。美國國際公共政策顧問機構Demographia發布的《2019年全球住房可負擔性調查報告》對八個熱門房產市場進行了調查,涉及309個城市,包含了91個人口超過100萬的主要住房市場。調查顯示,美國已經連續五年成為房價最實惠的國家,不過各州差距較大,加州有四座城市入選“全球買房負擔最重”Top 10。

此外,房屋庫存的現狀并不樂觀。在美國50個大城市中,有10個城市房屋庫存出現了兩位數的下跌。首當其沖的是華盛頓特區(下降31.8%)、堪薩斯城(下降24.1%)、俄克拉荷馬城(下降17.8%)和巴爾的摩(下降17.3%)。4月,美國待售房屋數量同比下降1.7%。購房者開始在全國范圍內尋找能夠負擔得起的房子,一些房價稍低的地區迎來更多競爭者,低端市場供不應求。

業界人士指出,雖然春季購房季開始時表現不佳,但未來幾個月的房屋銷售可能會打破之前創下的紀錄。與去年同期相比,4月銷售額的下降幅度是九個月來最小的,盡管銷售額預計不會大幅反彈,但也不會加速下滑。

在經歷了過去幾個月的低迷之后,4月房屋開工量有所回升。根據人口普查局的統計,4月新屋開工數較3月增長5.7%,至124萬套;獨棟住宅的開工率較3月攀升6.2%,較去年同期下降4.3%;多單元住宅開工率較3月上漲2.3%,較去年同期上漲1.4%。分析人士認為,抵押貸款利率低、勞動力市場強勁,對住房庫存量低的市場來說是一件好事。




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